Ce qu’est un club deal immobilier

Le club deal immobilier est une forme d’investissement collectif qui permet à un nombre restreint d’investisseurs sélectionnés d’acquérir ensemble un actif immobilier de grande envergure — immeuble de rapport, hôtel particulier, immeuble de bureaux, résidence patrimoniale — que chacun n’aurait pas pu se permettre seul.

C’est, en un mot, l’accès au segment institutionnel de l’immobilier pour des investisseurs privés exigeants.

Contrairement à l’immobilier fractionné grand public (accessible dès 100 € sur des plateformes en ligne) ou aux SCPI (qui mutualisent des centaines de biens de manière parfois opaque), le club deal repose sur un cercle fermé d’investisseurs, souvent 5 à 20 personnes, qui co-investissent sur un actif précis, avec une stratégie définie, un horizon de sortie partagé et une gouvernance transparente.

Chez TwinzClub, nous avons fait du club deal immobilier notre spécialité. Adossés au Groupe Descolonges — foncière familiale fondée à Paris avec plus de 20 ans d’expertise en gestion d’actifs immobiliers — nos fondateurs, les Twinz, mettent à disposition de leurs membres un savoir-faire de gestionnaire d’actifs institutionnel, au service d’investisseurs privés.

Club deal, immobilier fractionné, SCPI : quelles différences ?

Ces trois véhicules permettent d’investir à plusieurs dans l’immobilier. Mais ils s’adressent à des profils très différents et répondent à des logiques distinctes.

L’immobilier fractionné

L’immobilier fractionné, proposé par des plateformes grand public, permet d’acheter des parts d’un bien pour quelques centaines d’euros. C’est un outil démocratisant, encadré depuis 2023 par le statut PSFP de l’AMF. Il offre un ticket d’entrée très bas, une passivité totale, et un rendement locatif annoncé autour de 6 à 8 % net.

Mais cette accessibilité a un revers : vous n’avez aucun pouvoir de décision sur le bien, aucune relation avec les autres co-investisseurs, et aucune capacité à influencer la stratégie de gestion ou de cession. Vous êtes porteur d’obligations, pas véritablement copropriétaire. L’actif sous-jacent est souvent un local commercial standardisé — une franchise alimentaire, une pharmacie.

La SCPI

La SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) est le monument historique de la pierre-papier en France. Elle collecte l’épargne de milliers d’associés sur un portefeuille de centaines d’immeubles. Sa solidité est éprouvée, sa réglementation (AMF) solide, sa liquidité relative.

Ses limites sont connues : des frais d’entrée élevés (8 à 12 %), une opacité sur les actifs spécifiques détenus, une gestion totalement externalisée, et une fiscalité lourde pour les contribuables à TMI élevée (les revenus fonciers s’ajoutent à l’IR + 17,2 % de prélèvements sociaux, soit jusqu’à 58 % pour les tranches hautes).

Le club deal immobilier

Le club deal se situe dans une catégorie à part. Il s’adresse à des investisseurs avertis souhaitant :

• Co-investir sur un actif identifié et sélectionné, dont ils connaissent l’adresse, l’état, le potentiel et la stratégie de valorisation
• Participer activement à la gouvernance, avec un droit de regard sur les décisions structurantes (travaux, arbitrage, financement)
• Bénéficier d’un accompagnement professionnel fourni par une équipe de gestion expérimentée — et non d’un algorithme ou d’un gestionnaire de fonds anonyme
• Accéder à des opportunités hors marché, sourcing que seuls des opérateurs immobiliers actifs peuvent proposer

Le ticket d’entrée est naturellement plus élevé — généralement à partir de 50 000 € à 100 000 € selon les opérations — mais le potentiel de création de valeur, la transparence et la proximité avec l’actif en font un outil incomparablement plus puissant pour les investisseurs patrimoniaux.

Comment fonctionne un club deal TwinzClub ?

1. La sélection de l’actif

Tout commence par le sourcing. Grâce à l’ancrage opérationnel du Groupe Descolonges — actif depuis plus de 20 ans dans la rénovation et la valorisation de patrimoine immobilier ancien en France — TwinzClub accède à des opportunités off-market que les particuliers ne voient jamais. Immeubles de rapport à rénover, hôtels particuliers sous-évalués, ensembles résidentiels en déshérence patrimoniale : notre réseau génère un flux constant d’actifs à fort potentiel.

Chaque actif pressenti est soumis à un processus d’analyse rigoureux : due diligence technique, juridique et financière, étude de marché locatif, évaluation du potentiel de plus-value, montage fiscal optimisé.

Moins de 5 % des actifs étudiés sont proposés aux membres du club.

2. La constitution du tour de table

Une fois l’actif validé, TwinzClub constitue un cercle d’investisseurs partenaires pour ce projet spécifique. Chaque membre investit selon sa capacité et ses objectifs, dans le cadre d’une structure juridique dédiée (SCI, SAS ou holding selon les cas) créée pour porter l’actif.

La co-gestion est organisée : les décisions stratégiques (validation des travaux, choix du gestionnaire locatif, arbitrage) sont prises collectivement, avec un droit de vote proportionnel aux parts détenues.

3. La gestion active de l’actif

C’est ici que l’expertise des Twinz fait toute la différence. Fort de 20 ans de gestion d’actifs immobiliers au sein du Groupe Descolonges, TwinzClub prend en charge l’intégralité de la gestion opérationnelle :

• Pilotage des travaux de rénovation via Conserto Rénovation, filiale groupe spécialisée dans la réhabilitation de patrimoine ancien
• Gestion locative et relation avec les locataires
• Optimisation des charges et suivi comptable
• Reporting régulier aux membres du club

Vous investissez. Nous gérons. Ensemble, nous valorisons.

4. La sortie et le partage de la plus-value

L’horizon d’investissement d’un club deal TwinzClub est généralement de 5 à 8 ans. À l’échéance, l’actif est cédé dans les conditions les plus favorables, et le produit de cession est distribué aux membres au prorata de leurs parts — capital initial et plus-value réalisée.

La stratégie de sortie est définie dès l’entrée dans le projet, et peut inclure une cession en bloc à un investisseur institutionnel, une vente à la découpe, ou une donation-cession dans une logique de transmission patrimoniale.

Pourquoi choisir TwinzClub plutôt qu’une autre structure ?

L’expertise des fondateurs : 20 ans de track record immobilier

Les fondateurs de TwinzClub ne sont pas des financiers reconvertis dans la proptech. Ce sont des opérateurs immobiliers de métier, issus d’une famille dont l’histoire avec la pierre s’étale sur deux décennies. Le Groupe Descolonges a acquis, rénové et valorisé des immeubles anciens partout en France, de Paris à la Normandie. Cette expérience opérationnelle — savoir lire un actif, piloter un chantier, négocier un bail, sortir au bon moment — est au cœur de la proposition de valeur de TwinzClub.

Investir avec TwinzClub, c’est investir aux côtés d’un opérateur qui fait ce métier depuis 20 ans, pas d’une start-up de 18 mois.

Un accès au sourcing off-market

Le Groupe Descolonges entretient un réseau actif de marchands de biens, notaires, administrateurs de biens, promoteurs et architectes constitué sur deux décennies. Ce réseau génère un flux d’opportunités hors marché que TwinzClub propose en exclusivité à ses membres. C’est une barrière à l’entrée réelle — le type de bien proposé dans un club deal TwinzClub n’existe pas sur SeLoger.

La synergie avec les filiales du groupe

TwinzClub bénéficie d’un écosystème industriel unique au sein du Groupe Descolonges :

• Conserto et Conserto Rénovation pour la maîtrise d’œuvre et la réhabilitation des actifs
• Kacius et Kacius Partenaires pour la gestion de patrimoine et la structuration des investissements

Cette intégration verticale permet de maîtriser l’ensemble de la chaîne de valeur — de l’acquisition à la cession — et de réduire les coûts intermédiaires au profit de la rentabilité des membres.

La transparence et la proximité

Chez TwinzClub, vous connaissez l’adresse de votre actif. Vous connaissez les personnes qui le gèrent. Vous recevez un reporting régulier. Vous participez aux décisions. Ce niveau de transparence et d’implication n’existe ni dans une SCPI ni dans aucune plateforme de fractionné grand public.

Quelle est la fiscalité d’un club deal immobilier ?

La fiscalité d’un club deal dépend directement de la structure juridique retenue pour porter l’actif. L’un des avantages majeurs du format est sa flexibilité fiscale, que TwinzClub mobilise au service de chaque opération.

Les montages les plus courants sont les suivants :

SCI à l’IS (Impôt sur les Sociétés) : les loyers sont imposés au taux de l’IS (15 % jusqu’à 42 500 €, 25 % au-delà), et les dividendes distribués aux associés sont soumis à la flat tax de 31,4 %. Ce montage est souvent avantageux pour les investisseurs à TMI élevée, car il évite la lourde fiscalité des revenus fonciers (jusqu’à 58 % pour les TMI 41 %).

SCI à l’IR (Impôt sur le Revenu) : les revenus sont imposés directement entre les mains des associés dans la catégorie des revenus fonciers. Ce montage peut permettre l’imputation de déficits fonciers sur le revenu global, notamment en phase de travaux importants.

SAS / Holding : pour les opérations de plus grande envergure, un montage en holding peut permettre des optimisations supplémentaires, notamment dans une logique de transmission patrimoniale.

La plus-value à la cession de l’actif est traitée selon le régime applicable à la structure porteuse. Les associés personnes physiques d’une SCI à l’IR bénéficient des abattements pour durée de détention propres aux plus-values immobilières (exonération totale après 22 ans pour l’IR, 30 ans pour les prélèvements sociaux).

TwinzClub s’appuie sur Kacius et Kacius Partenaires, filiales du Groupe Descolonges spécialisées en gestion de patrimoine, pour concevoir la structuration fiscale la plus adaptée à chaque profil d’investisseur.

Club deal immobilier : à qui s’adresse-t-il ?

Le club deal TwinzClub est conçu pour les investisseurs qui :

• Disposent d’un capital disponible à investir en immobilier, généralement à partir de 50 000 à 100 000 € par opération
• Cherchent une rentabilité supérieure à l’immobilier locatif classique, sans en subir les contraintes de gestion
• Veulent diversifier un patrimoine existant (résidence principale, SCPI, assurance-vie) vers l’immobilier de rendement et de valorisation
• Souhaitent bénéficier d’un accompagnement expert, de la sélection de l’actif à la sortie
• Sont sensibles à la transparence et à la proximité avec l’actif — ils veulent savoir exactement où est investi leur argent
• S’inscrivent dans un horizon de moyen terme (5 à 8 ans), compatible avec une stratégie patrimoniale sérieuse

Le club deal est également particulièrement adapté aux CGPI (Conseillers en Gestion de Patrimoine Indépendants) qui cherchent à proposer à leurs clients un accès à l’immobilier institutionnel, avec un opérateur de référence disposant d’un track record documenté.

Ce que disent nos partenaires

« Une équipe dirigeante solide et des projets immobiliers sur-mesure. Je travaille avec la famille Descolonges depuis plus de quinze ans. » — Julien Journe, Administrateur et marchand de biens, BAT’IM Paris

« Je suis CGPI et travaille avec l’équipe Kacius Partenaires que je recommande pour son sérieux et professionnalisme. » — Sophie Bequet, Conseiller en Gestion de Patrimoine Indépendant, K&P Finance Paris

« Leur professionnalisme, leur réactivité et leur expertise font toute la différence. Une équipe fiable, compétente et toujours à l’écoute. » — Arnaud Désirée, Architecte DPLG et BIM Manager, Monokrom Montreuil

Questions fréquentes sur le club deal immobilier

Quel est le ticket d’entrée minimum dans un club deal TwinzClub ? Le ticket d’entrée varie selon les opérations, généralement à partir de 50 000 €. Chaque projet est présenté avec ses conditions spécifiques.

Puis-je sortir avant l’échéance prévue ? Le club deal est un investissement à horizon défini. Une sortie anticipée est possible, mais reste soumise à l’accord des co-investisseurs et à la liquidité du marché au moment considéré. Nous vous déconseillons d’y engager une épargne dont vous pourriez avoir besoin à court terme.

TwinzClub est-il réglementé ? TwinzClub opère dans le cadre légal applicable à son activité. Pour les opérations structurées en tant qu’offre au public, les obligations réglementaires afférentes sont strictement respectées. Nous vous invitons à nous contacter pour tout renseignement sur la structure juridique et réglementaire de chaque opération.

Comment accéder aux opportunités TwinzClub ? Les opérations sont présentées en priorité aux membres du club et à nos partenaires CGPI. Pour rejoindre le cercle TwinzClub ou référencer vos clients, contactez-nous directement.

Quelle différence avec un simple investissement en SCI à plusieurs ? Un club deal TwinzClub n’est pas une simple co-acquisition entre amis. Vous bénéficiez du sourcing off-market des Twinz, de leur gestion opérationnelle active, de la synergie avec les filiales du groupe (rénovation, gestion de patrimoine), et d’une structuration juridique et fiscale professionnelle. C’est la différence entre faire de l’investissement immobilier et en vivre.

En résumé : pourquoi le club deal immobilier avec TwinzClub ?

Le club deal immobilier est l’une des rares formes d’investissement qui combine la solidité de la pierre, la rentabilité de l’immobilier professionnel, la transparence sur l’actif, et l’expertise d’un opérateur de terrain.

Chez TwinzClub, nous n’avons pas inventé ce modèle. Nous l’avons perfectionné pendant 20 ans, au sein du Groupe Descolonges, en gérant notre propre patrimoine et celui de nos partenaires. Aujourd’hui, nous ouvrons ce cercle à des investisseurs sélectionnés qui souhaitent faire de l’immobilier autrement — avec rigueur, transparence, et ambition.

Rejoindre TwinzClub, c’est investir comme un professionnel — aux côtés de professionnels.

Investir comporte des risques, dont la perte partielle ou totale du capital investi. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Ce contenu est fourni à titre informatif et ne constitue pas un conseil en investissement. Pour toute décision d’investissement, nous vous recommandons de consulter un conseiller en gestion de patrimoine.